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万科星城

参考均价:44000元/m²

宝安区上星南路与上星路交汇处

免费咨询:400-800-6188转7899

楼评

开拓商

开拓商,深圳市西城房地产开拓有限公司,于2013年树立,实为万科集团子公司。

万科企业股份有限公司树立于1984年5月,颠末二十多年的睁开,业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大都邑经济圈和中西部地区,算计53个大中都邑,是目前中国最大的专业室庐开拓企业之一。

在阅历了宝万之争后,万科现已纳入国企领域,深圳地铁入股成为其最大股东,在地铁上盖物业体量大,自己货值就很高,对企业投资预期相当客观,未来“轨道+物业”综合开拓情势,或成万科在深圳扩大版图的重要办法。

 

据统计,目前万科在深圳在售的项目,有万科蛇口第宅、万科臻山道、万科云城、万科广场、万科麓山、万科深南道68号等,不只如斯,深圳作为万科的大本营,万科在深圳还留有丰富的贮备用地,项目地位图如下图:

而深圳地铁在深圳的土地贮备资源则加倍庞大,早年颁布中就已达千万平贮备用地,仅地铁11号线松岗站两旁,就有松岗车辆段和北车上盖地块,两块巨无霸地块,在2016年由深圳地铁集团与万科集连合合主理的“轨道交通与都邑睁开高端论坛”上,万科原董事会主席王石,就说过“建地铁便是建都邑”,可想而知未来万科在深圳持续扩大的版图。

 

 

万科星城将于3月2日凋谢建面约98㎡的新样板间,目前主推建面79-136㎡室庐,均价4.4万/平。

 

计划配套

沙井新兴地区,马鞍山潜力地区

【地块信息】

万科星城原为沙井街道上星工业区都邑更新单位,该项目早已加入《2014年深圳市都邑更新单位计划第四批计划》,由深圳市沙井上星股份合作有限公司申请,以万科地产主导开拓,计划撤除用高空积约16.6万㎡,拟更新偏向为栖身、商业功效。

 

万科地产,相信大家都比较熟知,不停以来作为科笄叭祝科地产都因此拿地之后快销的情势运作,该地块也是一样,进展神速,在2014年公示计划之后打围,2016年旧改地区内的厂房就已拆迁终了,于2016年7月11日年经市计划疆土委同意开工打造。

在最新的招标设计傍边,一期、二期、黉舍等地块,已于2017年相应实现招标设计,而且项目模范层楼层全体采纳装配式修建,是宝安区第一批装配式修建项目,老牛估计2018年下半年,该项目就会入市。

 

【项目区位】

万科星城位于新桥街道上星工业园区(南至上星南路,西至富通路,北至企安路,东至河边),东侧为都邑丽都花圃、西侧紧邻棕榈堡和丽莎花都,南侧为名丽豪城、北侧则靠近沙井市民广场。

以项目来看,由上星路横穿全体小区,把项目分为两期,周边如丽莎花都、棕榈堡等成熟小区环绕,而从地铁11号线马鞍山站较目之间,还留有大批民房和待拆迁的旧改。可以或许看出万科星城周边已具有一定的生活气氛,未来还能享遭到一定旧改盈余。

除万科星城外,周边如沙井海岸城已拆迁动工,锦盛产业大厦已封顶,博林君瑞也已经建到一半阁下,估计3-5年内,地区修建基本成型,未来或丛聚较高人气,构成一个较强的宜居商圈。

其实据老牛观察,在传成尘搜中,不停以宝安小道上沙井站两侧的,沙井老街商圈和沙井万丰商圈为中央,但跟着新街道的树立,靠近地铁11号线马鞍山站旁,在存有大批旧改资源的环境下,或许会有更大的睁开空间。

 

法定图则

新桥街道最新法定图则,老牛一番寻查未果,但根据原有的沙井中央区南片区的法定图则可以或许或许看出,在覆盖原有沙井计划中,大部分因此市政配套、商业、室庐用地为主,此中位于东北和东南处,显示有一定比例工业用地(棕色地块),此中大部分工业地块,已作为旧改开拓,未来重要变加倍商业和室庐用地,如万科星城、沙井海岸城等。

不过对付地区内部分旧改项目,进展较为缓慢,必要进一步推动,晋升全体街道的面孔。

 

【交通环境

【地铁】

距离地铁11号线马鞍山站直线距离1.4公里(百度地图测量,仅供参考),估计步行光阴必要20分钟阁下,算是地铁11号线沿线物业,不能算真正的地铁盘。  但11号线作为都邑快线,在交通的便利性上毋庸置疑,从马鞍山站,只必要13个站点,就可以或许直达福田中央区,大概用时40分钟阁下。

而已经在建的地铁20号线,和地铁12号线,未来可以或许一定程度上缓解高峰期沙井去宝安老城区和南山科技园上班的压力。

 

【公交】

目前来看,项目周边有不少公交站台,但公交线路重要会合在中央路上,东南处沙井天虹商场线路较多,需步行300米阁下,重要为环沙井街道内小巴和接驳机场东的西部公交,通达关内公交车则重要会合在宝安小道 上,不过上星路横穿小区,未来社区成熟,或增设一定量的公交站点。

 

【自驾】

沿上星南路,上宝安小道,衔接深南小道,直达南山、福田,不过一路上红绿灯较多。目前衔便利的出行线路,一样平常走沿中央路,沿107国道走新安片区,再进入深南小道,直达南山科技园、福田中央区等地。

 

 

 项目周边的各种配套及旧改计划

【商业配套】

项目自己商业占比较大,但重要作为旅店、办公、商务公寓,和社区底层商业,从目前获得的信息中,并未看到会合式商业。

在紧邻项目北侧,有农批市场、任务商贸城、行色城购物广场、天虹商场,社区出行住民购物相对便利,但全体商业气氛不够。

沙井比较获贸腥系,是原有的沙井老街商圈和沙井万丰商圈,重要会合在宝安小道沙井站两侧,此中沙井新天虹、京基百纳,距离项目较远,而佳华商场、华润万家,则比较得当如今阶段万科星城附近住民,出行逛街购物。

在距离项目不远处,博林君瑞和沙井海岸城也在打造傍边,此中沙井海岸城会合式商业,或引领马鞍山片区构成新的商圈面孔。

 

教育配套】

项目自带18班幼儿园和计划一所36班九年一贯制公立黉舍,参考万科此前在深圳引入的名校,如万科城早期引入深圳试验集团办理、万科麓城外国语和万科天誉都引入名校校长,在沙井不停缺乏口碑较好的黉舍、名校和驰名教育品牌的环境下,或许会是本项目最大的卖点。



除自己配建黉舍外,目前学区内对应宝安中学(集团)第二外国语黉舍,距离项目不远另有万丰小学、华一试验黉舍、开元黉舍、深圳上南黉舍,沙井现阶段来说学区一样平常,未来可寄望万科引入名校。
 
宝安中学(集团)第二外国语黉舍前身为上寮黉舍创建于1990年,于2011年扩建成为一所九年一贯制黉舍,黉舍东临107国道,西接沙井市民广场,地处沙井街道中央区,占高空积25918平方米,为九年一贯制黉舍,打造规模54个班,由2017年4月15日加盟树立。


 

休闲、文化、自然资源配套】

沙井片区不停以来,工场和小产权房相对密集,文化休闲其实相对匮乏,平常重要休闲有凤凰山、海上故乡等自然资源。

距离项目较近的有沙井市民广场,仅一街之隔,周边有沙井图书馆、新桥文化艺术中央,基本能称心社区住民休闲、文化等必要,另外位于中央路西侧型蚍峁园和大钟山公园,于2017年实现进级,内部设有小型足球场、绿道等。

 

【医疗配套】

比年来宝安不停极力于医疗配套打造,就沙井地区而言,沙井国民病院、万丰病院,都有相对不错的医疗效劳,另外在项目周边另有上星社康病院、沙井病院第二门诊、深圳天伦病院等。

据悉,规土部分已在“沙井中央西地区”法定图则中计划了一块打造床位800张以上三级综合病院的地块,位于宝安小道与北环路交会处,看未来是否将沙井国民病院迁至该址扩建为三级病院。

 

项目周边旧改环境

沙井因为地处地位较为偏僻,久长以来开拓企业介入较少,商品房项目稀缺,地区多以小产权项目为主。比年来跟着轨道11号线的计划及守旧,加上大空港的计划利好,开拓商渐渐注意到了沙井这块潜力较大的地区,如万科、华侨城、星河、京基、海岸城、鸿荣源、精彩、恒大等驰名开拓企业颠末过程都邑更新项目纷纷入驻沙井片区,估计将会为片区带来浩繁品格楼盘,改良周边栖身环境,加快片区睁开速率。
 
沙井片区因为历史原因,几无空地可供开拓,近改的沙井商品房项目,如华侨城四海云亭、西荟城、万科翡丽郡、星河荣御、中熙香莎第宅等楼盘,均来源与都邑更新旧改。目前沙井有20余个旧改项目,共约百万平的旧改撤除用地,重要会合在新沙路和南环路附近,是未来沙井新房供给的两大会合散布地区。

项目地点的南环路片区,是11号线入沙井的第一站,周边丛聚大大小小约6、7个旧改项目,多计划以室庐用途为主,且与福永计划的华强城、鸿荣源两大旧改距离约1公里半径,未来周边商品房较为会合,相对计划配套较为完善、互为补益,栖身环境得以全体晋升及改良,估计地区新盘将遭到较强的存眷。

 

项目位于沙井中央路东侧,沿中央路一路向北,市政公园、书城、天虹、农批市场、华润万家等配套一路排开,是沙井目前最繁华的街道之一,也是沙井商品房最先睁开起来的地区,周边丛聚了“棕榈堡”和“丽莎花都”两个商品房小区,和三个小产权高层室庐社区,相对周边栖身环境较为成熟。

周边的几个旧改项目也多是考虑附近成熟的栖身环境+地铁要素,抉择会合扎堆,一是借势,二是依靠自己品牌及全体计划造势。如万科和沙井海岸城,两个都是品牌吸睛,加上黉舍、大型商业计划方面的强力造势,还未推出,已经聚焦了几乎沙井全体的热门。

 

目前万科星城一期已出高空,二期地基中,周边的几个旧改项目进展相对较快,沙井海岸城已拆迁终了,博林君瑞已复工打造中,马安山锦盛工业园旧改已基本建成,黄埔金鱼场工业区旧改已基本拆迁终了,德普电子物流配送中央片区已基本建成,其余旧改尚无详细进展。
 
此中沙井海岸城详细项目最近,因是计划百万平的超大综合体,对项目影响较大,简略介绍一下。
 
沙井海岸城属于11号线地铁口物业,距离最近马安山站只要300米阁下,交通环境较为便利。但因刚刚拆迁终了,估计最快也要19年推出,与项偏向间接竞争不大。
 
根据更新计划计划,沙井海岸城项目地块的更新偏向重要为栖身、新兴产业功效,并配建有不少于30班小学和不少于48班的中学,和其它公共配套。根据计划,项目自带14.4万平的商业配套,体量较大,有望打构成为沙井最受瞩偏向商圈。

项目解析

【项目信息】

项目由社区街道上星路横穿小区,分为六个地块,此中室庐用地仅三块,一块教育用地和两块商业用地,目前已知有万科星城府邸、万科星城华府和万科星城上郡和旅店办公黉舍等,其后统称为万科星城01、02、03、04、05、06地块。

 

01地块为教育举动措施用地,设置设备摆设一所九年一贯制黉舍,修建由多层教学楼、配套用房和高层宿舍楼构成,其东北侧设置设备摆设一所18班幼儿园,由一栋4层修建构成;

02地块,打造项目名为万科星城上郡,由1座超高层包管性住房塔楼、3座超高层通俗室庐塔楼构成,设计的楼栋为1栋 A座、C座、D座、E座,此中1栋A座为包管性住房项目,相符装配式修建预制率装配率的室庐修建面积为50280 平方米,另外还计划一个综合车站和部分沿街商业及配套;

03地块,从工程牌得知为万科星城名邸,用高空积为32823.5㎡,修建由2栋高层 室庐,3栋超高层室庐和部分沿街商业及配套构成。

04地块,打造申报项目名为万科星城华府,由2座高层室庐塔楼、5座超高层室庐塔楼构成,重要由5个户型和3种中央筒构成四个楼型构成,修打造计的楼栋为1栋A、B座、1栋D座、1栋E、F座、1栋H、J座,相符装配式修建预制率装配率的室庐修建面积为126970.6平方米。

05、06地块,重要为商业、办公、旅店和商务公寓等,从效果图上看,未发现有会合式商业,详细还要等后期开拓商为准。

 

宝安中学第二外国语黉舍因此前的上寮黉舍,万科星城在该对应的入学规模内,不过万科星城有承建九年一贯制黉舍,后期还必要按照教育局规定划分,积分入学。

 

【产品关键信息】

1、项目用高空积18.7万㎡,撤除约16.6万㎡,此中开拓打造用地约12.2万㎡,计容积率修建面积64万平方米,属于大型室庐社区。

2、室庐部分容积率5.25,在传统高层社区中,属于容积率偏高的社区。

3、总户数4693,此中含1栋包管性住房,26.8万㎡商业,商业重要为旅店、一样平常商业(零售业等)、办公公寓、商务公寓等,所以其可售室庐,估计仅半数。

4、设计机动车泊车位5157个(地上576个,公开4281个,设置自行车充电泊车位373个),车位比接近1:1.1,在没有计划大型商业的环境下,室庐车位较为充足。

5、开端设计,拟引进商业范例为一样平常商业(零售业等)和餐饮业,不设置水疗和汽修等,另外本项目商业及室庐楼采纳分体空调,不设中央空调,因餐饮部分留有公用烟道。

除此之外,结合项目经济技术偏向看,一期另有配建有警务室、社区办理用房、便民效劳站、综合车站、文化运动室、邮政所、小型渣滓转运站和公开公共充电等公共配套,二期配建有一定体量的社区体育运动场地、社区老年照顾中央、门诊部等,基原形符目前计划设计构成。



 

【周边不利因素阐发】

小型渣滓转运站:06地块设置有渣滓站,因为渣滓天天转运,夏季高温天气可能对低楼层住户发生影响。

公交首末站:自己计划一个站台和一个公交首末站,对项目出行自己是个好工作,但是公交首末站平均15分钟一趟发车,带来噪音仍然不行忽视,公交车出入光阴大致在早上5:30-晚上21:30,在位于首末站附近的楼栋,可能会遭到一定的噪音净化。

餐饮业:项目计划设计餐饮业修建面积约3万㎡,在现如今很多社区发生夜间餐饮,和抵制餐饮业带来的净化等成就,盼望后期物业能尺度好引入的餐饮企业。

周边工业对项偏向影响:附加的工业厂房重要有,瑞沃卫浴制品公司及金冠德銘牌公司等小型加工企业,据阐发会有一定的焊接废弃、粉尘和噪音等,和喷漆、电镀等重净化工艺。

 

【项目实景及周边现状】

沿上星路两侧,万科星城已全面动工,估计最先入市的是02和04地块,一共7栋超高层,分离是1A、1B栋为34层102.8m高,3栋37层138.25m高,4B栋46层138.36m高,5A、5B栋46层138.15m高,总修建面积约30万平方。



一期已经有部分出高空,塔吊部分为04地块室庐部分,二期几乎同时动工,目前处于地基阶段,黉舍也已招标,也已经在动工,目前上星路泥头车较多。



 

 

 综合点评

万科星城,依靠沙井睁开现状,地区内小产权和传统加工工场,依然是待解决的顽疾,而且并没有像“东进计谋”一样,显得声势浩大,因机场等因素,估计未来会像其余地区一样,打造摩天大楼。    

但在粤港澳大湾区打造的大配景下,沙井的地舆地位优势凸显,衔接东莞长安、虎门,处于临海中央地带,此中持续计划打造大空港、新国际会展中央等,势必会进一步晋升沙井的地区面孔。

项目处于刚出高空阶段,详细品格有待稽核,不过从计划设计上看,属于万科在深圳打造的主流社区产品,全体容积势高,商业餐饮占比较大,会凸显一些成就,但项目采纳全区第一个装配式修建,或值得等待。

项目紧邻沙井市民广场,生活配套趋于成熟,周边旧改步踵动工,未来也是该地区内重点计划的地段,距离地铁11号线步行较远,有利有弊,11号线沙井地区内属于高架线路,万科星城与周边小区联片,构成沙井新的宜居地区。

其实沙井在无更多新地块供给环境下,后期新房供给重要依赖都邑更新,新房市场又面对持续限价,如果后期地区内无“地王”供给,后续只能依靠临海片区或房价普涨来进一步推动市场,但沙井小产权市场活跃,且外乡“工场主”换购买能力较强,生齿基数上也略胜于坪山、光明等地区,后期二手房换流畅性会相对不错。

 

 

户型及样板间

户型全体建面约为79-135平室庐产品,主力户型建面约为79-95㎡,共有5种户型,感谢网友@秘徒家供给的户型图:

修建面积约79㎡户型

修建面积约95㎡户型

修建面积约95㎡户型(横厅)

修建面积约115㎡户型

修建面积约135㎡户型

 

 

 

修建面积约79㎡户型

双面采光布局,功效空间设计紧凑正当。主阳台宽敞适用,双阳台设置设备摆设使得户型具有很强的适用空间,主卧双面采光栖身舒适,次卧房间具有优越的开间进深比有利于家居摆放。飘窗设计具有较高的采光高度,室内明亮舒适,卫生间可做三分离处理适用机能高效。

 

 

 

修建面积约95㎡户型

双面采光布局,从户型布局上来看相当于79㎡户型的进级版。在室内空间尺度方面更优越,具有更好的室内空间。但从原始户型上来看,客厅电视墙的尺寸偏小,应更改卧室开门地位以到达各空间互相自力。

 

 

 

修建面积约95㎡户型(横厅)

横厅通透布局,空间适用率高。大开间短进深,室内采光明亮空间感优越。客厅带有大面积阳台具有优越的适用机能。主卧自然通透,通风采光能力优越。分离式卫生间具有优越的应用机能。自带玄关具有优越的功效性,而且可有用掩护室内隐私。

 

 

 

修建面积约115㎡户型

横厅通透布局,空间适用率高。大开间短进深,室内采光明亮空间感优越。客厅带有大面积阳台具有优越的适用机能。主卧自然通透通风采光优越。大面积公卫可做多分离设计可满意多生齿家庭必要,但北向卧室稍有偏多。玄关设计具有优越的功效性。

 

 

修建面积约135㎡户型

项目最小户型,所处地位花圃景观安静程度较佳。横厅通透布局,布局上相当于115㎡户型进级版。具有更优越的房间尺寸,厨房带有生活阳台。在户型散布上为单层4户设置设备摆设,相对楼栋生齿密度较低。

 

 

 

总结:

 

万科在户型方面较之前有很大改良更接地气。从面积段设置设备摆设以、大阳台的设置和通透机能方面更贴切南边都邑需要。

 

户型具有较强的适用机能,而且在细节上发挥对人居环境的懂得。如功效型玄关,大面积公卫都具有优越的适用价值。

 

户型散布较大程度考虑到了均好性,而且在单层多户的设置设备摆设下尽量将互相影响降到最低,重要空间没有显著的视线干扰。

 

楼栋布局讲究,大部分户型拥有宽阔的视野,对居家生活舒适度晋升很大。

 

价钱阐发

万科星城获批预售许可证,目前已在规土委公示其备案信息,全体门为三个地块,共3337套室庐,均价4.39万/平,装费另算。

  

此中,室庐共备案3337套,户型建面约79-137㎡,均价4.39万/㎡,单价区间在3.9-4.8万/㎡,总价区间在327-652万/套;

 

商业产品,共备案246套,户型面积和单价跨度较大,建面19-247㎡,均价5.25万/㎡,单价区间在3-15万/㎡,总价区间在200-1019万/套。

 

 

部分备案价钱

 

楼盘
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