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2018年04月27日更新

中洲湾备案名:中洲滨海华府一期

参考均价:89000元/㎡房贷计算器备案价钱
地铁口综合体成熟片区海滨室庐
户型:暂无
范例:商品室庐,商业室庐,商业,写字楼总房源:636车位数:5200
开拓商:中洲置地

项目地址:深圳市福田区 滨河小道与椰树路交汇处地图检查

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牛浩思评楼

全体楼评
更新光阴>2019-08-11

开拓商资历

项目开拓商为深圳市汇海置业有限公司,是中洲集团的小马甲。中洲集团创建于1993年,是中外合股的综合性集团企业,在国内多个都邑有自己运作成熟的项目,开拓经验和气力较强。

作为深圳外乡突起的房企,深圳项目普及全市,且业态丰富,办公、旅店、商业和室庐等业态的项目均有触及。包含有中洲大厦、SCC大厦、πmall、深圳笋岗物流中央、中洲万豪旅店、圣廷苑旅店、黄金台项目、中央公园等。


 

更新光阴>2019-08-11

福田大金沙片区全体计划 汇集地铁7/9号线

①项目标全体区位

项目位于福田区滨有〉烙椰树路交汇处,临近滨有〉篮途└郯母速等主干道,对外交通条件较好;另有轨道交通7/9号线,贯串南北,一站到达车公庙交通关键站,便捷性较高。


 

目前内部交通现状较差,泊车位现夭环。但未来项目完全建成后,内部会设置地上的公共人行通道体系实现人车分流,同时还会有公开的公共人行通道连通到红树林公园和京基商业。

 

【地铁】室庐地块临近地铁7号线上沙站(百度测距,约400米到达地铁口),商业地块靠近9号线下沙站(百度测距,300米即可到达下沙站B入口),一站到达车公庙站,车公庙站可谓是全体深圳的交通关键之一,目前由1/7/9/11号线交汇于此,可疾速到达深圳各个地区。

【自驾】可疾速到达广深高速、滨有道和深南小道等都邑主干道,对外交通较为便利;但地区内部交通环境堪忧,有待改良。

【公交】项目四周靠近多个公交站点,北面有滨有道辅道有公交站点“上沙”,东面靠近地铁7号线上沙站也有公交站点“上沙村”,南面近福荣中路站,均有多条线路通往全市各区。



(图片来自咚咚深圳都邑投资地舆信息评估体系)

 

项目地点的地区是咱咱咱们传统意义上的高低沙片区,也是目前政府打造的大金沙片区的一部分。环绕接壤该片区的有竹子林片区、车公庙片区和香蜜湖片区。

这几个片区“各司其职”,已睁开出互相之间完全不同等的片区状况和特色。

竹子林片区内部的园博园、交通关键和较早入市的各种住房“三等分”,新盘不多见,近期则有宝能第宅,且因其学区划属于深圳高级中学初中部,即使区位一样平常,但出售环境和价钱不错,均价在10万/㎡阁下。

香蜜湖片区则是传统的豪宅片区,是深圳首屈一指的宜居片区。后期较为受存眷的新房项目深业中城已改发展租公寓,引起市场一片哗然,不少土豪扼腕叹息。

车公庙片区则以产业用房、写字楼供给为主,近些年产业旧改较多,片区面孔焕然一新。


 

而高低沙地点的大金沙片区,相对上述三个接壤地区,反差加倍显著。片区密度大,栖身环境一样平常,职员运动复杂,是福田甚至深圳驰名的城中村集聚区。

那么,片区的进级改革自然以城中村的都邑更新为主,从2013-2018年这5年的光阴里,断断续续有项目启动,京基滨河时代入市较为顺遂,绿景红树湾壹号则建成后因内部成就无法胜利入市。

中洲湾如果顺遂的话应该会成为2018年全体福田区较为受存眷的项目,毕竟它可以或许或许说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。


 

②大金沙片区的计划偏向

在详细介绍中洲湾项目之前,老牛在此先简略地阐述下大金沙片区的全体计划偏向和这一带的产业有哪些特色。

1)福田中央地区开拓打造日渐饱和,商务区开端西拓、南拓,逐渐延长到车公庙和大金沙片区。

福田的睁开日新月异,中央区已经不再只是中轴线两侧的土地——车公庙早就并入继而成为中央西拓的重要地区,中央区南拓、北拓、东进也此起彼伏,而福田大金沙片区则有望打构成福田新的商务、商业及改良栖身等复合片区。

2)大金沙片区的产业以高新技术、文化产业为主,打构成为宜居、宜业和宜游的复合功效区。

大金沙片区将建成为宜居、宜业和宜游的多元复合功效区,重点计划高端效劳业,电子和通讯设备制功课,重点打造研发设计和产业孵化产业效劳功效,和集研发、临盆、展现、出售为一体的工艺品生意和入口基地。

3)大金沙片区的旧改体量相当于大冲旧改的2.72倍,岗厦西旧改的5.44倍,是深圳中央地区少有的大规模旧改片区。

大金沙是福田区最大的旧改片区,政府拟投入300亿,总建面350万㎡室庐与412万㎡产业空间,大致是大冲旧改(280万平米)的2.72倍,是岗厦西旧改(140万平米)的5.44倍。


 

所以,大金沙将以都邑更新动员产业优化,在产业布局上打造“产城一体化”。

 

说到地区的产业计划老是雄心勃勃,但真正落到实处,可能还必要克服诸多阻力,很多基础举动措施和产业导入都必要一定光阴来兑现。

就拿中洲这个项目来说,从计划到立项再到拆迁打造,中央已经消耗5个年头,更何况大金沙全体片区的更新换代比单独项目要复杂得多。

 

 

剖析项目计划,简析项目不利因素

①地块信息

中洲湾原为上沙村都邑更新单位,在2013年正式纳入旧改良程。

昔时同一批次里,同时纳入计划的另有一路之隔的车公庙捷荣创富厂区都邑更新单位,如今是万科在停止主导开拓,因为体量相对小很多,目前接近完工。


 

 根据2015年对付上沙村旧改的进一步公示,各个地块的编号信息和规模如下:

赤色商业地块01-01-1号和01-01-2号地块(即为中洲滨海商业中央)已经出高空1-2层;

黄色室庐地块02-04号地块(中洲滨海华府一期),也便是中洲湾项目首推的这一批产品,其修建已经接近封顶。


 

首推的中洲滨海华府一期(02-04地块)的用地性质为二类栖身用地+商业用地,用高空积0.86万㎡,计容建面7.3万㎡,包含商务公寓、商业和室庐等业态,容积率8.5。

 

根据深圳市2016年公示的第四季度土地供给一览表,可以或许或许看出赤色商业01-01、黄色01-02和黄色02-04地块已经正式签署了土地出让条约,产权应用年限分离为40年、50年和40年,也便是说首推的中洲滨海华府一期的产权年限为40年。

 

 

详解项目周边的各种配套及旧改计划

项目区位尚可,依靠于福田中央区CBD各项配套,高层海景资源独具稀缺性,但黉舍这个短板短光阴内难以解决。

 

①商业配套

项目自带约16万平方米商业,包含一期约8万㎡大型会合式商业mall,二期约8万㎡商业街。计划业态有超市、影院、儿童、新零售、潮水餐饮和特色商业创新空间等。

旁边有正在经营的大型会合式商业mall——京基KKone,建面达9.4万㎡;地区内另有岁宝百货和百安居中小型商业。

未来还会有绿景项偏向3.5万㎡商业——绿景佐阾;不远处金地旧改也有计划商业辐射周边。

稍远一点另有石厦片区的天虹、马成时代广场等购物中央;福田中央区商圈抉择就更多了,购物公园、君尚百货和cocopark等商业与项目直线距离在3公里内(根据百度测距)。




 

②教育配套

项目自带18班幼儿园,目前在上沙小学和上沙中学的学区规模内,教育配套较为一样平常。这两所黉舍原本作为称心上沙村的栖身职员的教育配套,如今旧改重建,容积率增长了好几倍,栖身生齿有可能增长不少,但教育资源并未有增长,难保后期不会出现学位短缺的环境。
 

 

根据2017年福田区热门初中排名环境,目前在上沙中学的中考成就在福田区区级黉舍排名中,处于中等偏下的程度。

③文娱配套

项目周边的休闲文化资源配套非常丰富,高层视野和景观较为不错,有深圳高尔夫俱乐部、福田区体育公园、红树林公园和深圳文化创意园等等。


 

④医疗资源

地区规模内医疗资源程度较为一样平常,但好在项目区位尚可,去福田和南山的大型病院都不算分外远。

 

⑤周边旧改环境

以滨河小道为界,因项目临近车公庙商务丛聚区,滨河小道以北的旧改重要以工业或产业用地为主,未来旧改方面也多以商务写字楼或进级版的产业园为主。而滨河小道以现要以栖身用地的旧改项目为主,作为车公庙商务丛聚区的拓展延长地区,临滨河小道一侧多计划为商业及写字楼产品。如京基滨河时代一期和中洲湾一期。

项目旁的京基滨河时代(京基下沙旧改)已全体售罄,绿景红树湾壹号(绿景沙嘴旧改)室庐则已是现房,均未开端推售,而金地工业区旧改尚无拆迁举动,其余旧改单位多为城中村更新单位,旧改主体品,各方好处牵扯,旧改周期估计算为漫长。滨河小道以北多为工业厂房旧改,主体繁多,相对进度较快,如万科捷荣创富厂旧改和大汉王博金商务广场目前已接近完工,车公庙工业区第一旧改部分已开端动工。


 

金地工业区旧改:2015年纳入都邑更新第四批计划,拟撤除重建用高空积约11.9万㎡,开拓打造用高空积6.2万㎡,计容积率总修建面积67.4万㎡。计划由10栋超高层修建构成,此中2栋写字楼分离为54、65层,3栋公寓为43-65层,4栋室庐为46-60层,外加1栋49层包管房和一栋4层幼儿园,另计划有一所九年制黉舍、面积不小于0.86万㎡公园绿地。

金地旧改是大金沙片区已经启动的四大旧改中唯一的一个社区里面有计划黉舍的项目。如果可以或许或许引入名校资源的话,将会给项目带来不少附加值。




全体人行通道体系并不只仅只考虑了项目内部,而且还考虑了与周边的京基商业和红树林公园的衔接,详细可以或许或许看下图两个赤色箭头所指的黄色双箭头,这个黄色双箭头便是公开人行通道的示用意。

题外话:红树林公园作为这么得天独厚的资源,中洲湾目商应该看到了这一点,一个下穿的地道工程花费对付全体中洲湾项目来说,应该只是皮毛而已,但会为项带来更多增值部分。

 

 

万科杜邦旧改:万科入驻了福田泰然片区的杜邦厂区,占高空积约5.7万㎡。

在杜邦厂区周边,万科已有一栋产业楼在建中,即捷荣创富厂区旧改项目,履行名为“万科滨海置地大厦”。该项目加入了《2013年深圳市都邑更新单位计划第一批计划》内。

两者之间,隔着另外一个在建的工业旧改“博今商务广场”。按照计划,滨海小道一带,也将打造向上睁开的摩天走廊,与车公庙深南小道段极其相似。





综合来看,片区受历史因素限制,旧工业区、城中村、旧商业区较多,片区的土地利用率较低,长期存在着栖身环境杂乱、产业空间功效老化、配套举动措施不敷等成就。而大金沙片区的全体改革计划,为片区的栖身环境晋升、配套完善、产业空间优化和晋升、集约化土地利用等方面起到了重要的感化。

从地舆地位来看,大金沙片区拥有福田唯一的一线海景资源,且地铁7、9号线已于比年守旧,打破该地区虽为市区,但不停无地铁通行的窘状。加上临近车公庙商务丛聚区的绝佳地舆因素,逐渐成为众人核心。

更新光阴>2019-08-11

项目全体计划

中洲湾四面环景,高层可观深圳湾滨海景观。南邻红树林自然掩护区;北瞰高尔夫球场、福田CBD修建群;西望深圳湾滨海休闲带。


 

中洲湾总占高空积9.7万㎡,总建面约126万㎡,集海景室庐、效劳式公寓、写字楼、旅店、16万平会合式商业和商业街等多元业态为一体。

项目大一期重要由2栋塔楼和3栋效劳室公寓构成,项目大二期由沿街商业、商务公寓和室庐构成。


 

中洲滨海华府一期(02-04地块),打造用高空积约0.86万㎡,总修建面积约7.7万㎡,共4座塔楼,此中3座46-50层室庐,1座46层公寓,2层商业裙房,1层公开商业构成。

估计首批推售的产品为建面86-166㎡2-4房毛坯室庐、35-55㎡1-2房带装修公寓。从首批推售的产品户型面积段来看,以中大型户型为主,并没有超小户型的设置设备摆设,因此可以或许或许推断首批产品定价应该也会切近改良型必要。


 

中洲滨海商业中央现状,位于滨河小道旁,与京基滨河时代大厦并排而立,将成为滨河小道上的地标型修建,目前已出高空1至2层。

 

不利因素阐发

1)社区内部不利因素,赤色01-01地块(中洲滨海商业中央)计划有变电站和消防站;黄色02-02地块计划有公交首末站,会对邻近单位形成噪音影响,也可能会导致车辆出入口堵塞等成就。


 

2)周边被农夫房包围,全体环境较为一样平常,对观感较为有影响;片区内租客、土著和个别户较多,职员运动性较大,人群布局较为复杂。

 

3)自驾体验感稍差。与关外的项目看中地铁配套分歧,关内买中高端新房的购房者更看重自驾的便捷度和舒适体验。

虽然距离车公庙交通关键的直线距离仅1.2公里阁下,但无法间接从香蜜湖路转弯,必要绕行,如下图所示;而且车公庙立交附近来往车辆较多,且含有多个公交站点,路况复杂,高峰期较易出现拥堵。全体自驾的便捷度和舒适度稍显逊色。

高低沙片区因为早期缺乏全体计划,内部交通条件比较一样平常,路网比较混乱,泊车位较少。


 

 

 综合评估

①优势

1)受限于室庐供地的稀缺,福田近些年入市的新房越来越少,房价也水涨船高,加上比年来车公庙产业旧改如火如荼、高低沙片区旧改兼顾计划,经济睁开和环境配套晋升值得等待,具有较大的睁开潜力。

2)全体区位和交通较为不错,坐享福田CBD各项配套,更有轨道交通加持,距离7/9号线地铁口较近,一站即达车公庙交通关键。对外交通便利,临滨河小道和京港澳高速等都邑主干道,福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中央区、福田南、车公庙、南山等中央地区。

3)高层视野景观非常不错。红树林自然景观资源和福田体育公园等是比较重要的加分项。因为室庐部分与红树林公园之间是小学和中学,并无高层修建遮挡,可享用一线海景资源,超高层设计,中高层的视野更好,也更具价值。

4)全体量过百万的大盘,项目自己综合配套较为齐备,自成一体,属于福田区比较罕见的大体量综合体。

 

②劣势

1)教育是短板,短期内难补齐。所处学区较为一样平常,片区内的上沙小学、下沙小学,在教育领域没有分外特出的成就。

2)周边农夫房较多,全体环境较差,对观感有一定影响;租客较多,片区人群较为复杂;都邑更新的过程较为缓慢。

3)片区内部途径计划比较一样平常,公开泊车场较少;地区生齿密度大,福强路上的公交站台行人和车辆较多,交通环境比较复杂。

 

总的来说,项目首批室庐产品能否卖座取决于其定价的正当性,如果价钱趋于保守,与京基滨河时代的二手房均价相差不大的话,那么性价比还是不错的;但如果定价过高,因为其没有学区、壮大配套和舒适体验作为依靠,估计就得拉长出售周期慢慢卖了。

更新光阴>2019-08-11

从下图可见B座为公寓属性带装修,A、C、D座为室庐

 

公寓户型四种:

修建面积约35㎡

修建面积约43㎡

修建面积约47㎡

修建面积约55㎡

 

室庐户型四种:

修建面积约86㎡

修建面积约89㎡

修建面积约142㎡

修建面积约166㎡(暂无户型图)


 


修建面积约35㎡

散布在项目B座6个单位,东南或东南向。单房布局,具有3.8米的开间,但因为承重墙成就,实际的采光面小的多。5.7米的进深使得户型比例较佳,单面采光也不至于导致室内深处的光线较弱。 功效齐备特别带有烟道和阳台的设计具有优越的栖身舒适度。因为朝向原因,东南向单位价钱要比北向有优势,价钱差距较大。

 

 

 

修建面积约43㎡

单可杓,朝向东南,3.7米开间但实际采光面遭到一定影响。较好的开间进深比,自力阳台设计足以称心日常晾晒必要。卫生间可自力通风采光。在户型布局上省去了走廊,空间应用效力高,甚至可以或许自力出一份休闲会客的空间。缺点便是朝向东南。

 

 

修建面积约47㎡
南向端头户型,双面采光,与43户型相比空间功效效果更容易发挥,卧室可做玻璃幕墙半封闭,休闲会客空间功效更自力并能自然同分采光,还可以或许或许应急留宿之用。全体采光面较多室内光线相对充足。

 

修建面积约55㎡

南向阳光照射角度较好,视野宽阔。3.7米客厅开间实际采光面稍窄。0.95米宽阳台可称心晾晒与设备摆放必要。采光面较好室内明亮,可自力出一个空间做书房或许应急客房应用。沙发区空间宽敞可做巴台之类增长功效性的同时划分空间。洗手间为黑屋需考虑机械排风设备。入户门偏向对室内隐私掩护较好。

 

室庐户型:
修建面积约86㎡
修建面积约86㎡散布与A、C、D座南向,CD座远景效果更胜一筹。3.5米客厅开间,阳台大小可根据自己必要停止调剂。主卧开间3.35米飘窗设计明亮舒适。次卧阳台可纳入室内应用增长卧室空间。 卫生间不行自力通风采光需考虑机械通风设备。小房间可自力应用做书房也可以或许或许划入主卧成为大房间。 

 

修建面积约89㎡
从均好性来看应该是朝南或北,因为楼体遮挡,南向户型视野稍窄,北向视野宽阔但朝向较弱,户型布局科学可以或许或许重要生活空间南向,统统空间都可以或许或许自然通风。客厅开间3.35米仅可算可接受程度,阳台大小可根据必要调剂,主卧开间3.3米宽敞舒适,次卧空间较小,做双人房会稍显拥挤,储物间与次卧出阳台可归并为个单人卧房应用也可并入做大房间。卫生间干湿分区应用效力高。餐厨空间设置设备摆设宽敞正当,比较得当三口之家应用。

 

修建面积约142㎡
通透户型,散布于A、D座,朝南或东南。客厅开间4.4米,阳台大小可根据必要调剂。主主卧开间3.7米舒适度较高,次卧南向采光面窄。次卧带阳台可根据必要分成2个房间应用,也可做大房应用,小房间空间稍显狭窄,不得当成双人间。餐厨空间宽敞舒适,带生活阳台可供给较好的储物和设备功效。客卫空间稍有偏小。

 

总结:


公寓户型全都带有阳台烟道设计,栖身体验较好好。

修建密度较高并带有一栋小户型公寓,生齿密集度较高在花圃社区上不要做过高奢求。

高层景观优势较好。分外是周边300米规模内修建较为低矮,中层单位的视野也是很宽广。

对付室庐来说超高层室庐视寐相对偏低,但户型内部具有一定的改革空间,可以或许或许称心分歧层次的必要。

 

更新光阴>2019-08-11

中洲湾获得预售许可证,已在规土委公示,备案名为中洲滨海华府一期,共备案636套房源,涵盖商务公寓和室庐两种范例的产品。

 

此中商务公寓,共备案408套房源,以小户型为主,建面在33-60㎡,此中有一套99㎡户型,全体均价8.5万/㎡,单价区间在7.7-9.3万/㎡,总价区间在264-830万/套;

 

室庐部分,共备案228套,户型建面约88-143㎡,均价在8.9万/㎡,单价区间在7.6-9.9万/㎡,总价区间在684-1415万/套。

 

 

部分备案价钱

 

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