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2019年08月06日更新

信达泰禾·金尊府备案名:信达泰禾金尊府

参考均价:待定备案价钱
地铁口品格室庐花圃式小区大型社区配套丰富
户型:暂无
范例:商品室庐总房源:1526车位数:1800
开拓商:深圳信润房地产开拓有限公司

项目地址:坪山区坪山小道与锦龙路交汇处东南侧(中山小学西侧)地图检查

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牛浩思评楼

全体楼评
更新光阴>2019-08-06

 【对付开拓商】


拿下地块的信达是国内的超等金主,其最大股东恰是财政部。自2015年以来,信达旗下的信达地产携天量资金高调入局一二线都邑土地市场,以高溢价率地价横扫其余房企,将多块地王支出囊中,在世界连续造了多宗“地王”。

像信达地产如许的地产公司并不只仅是一家地产公司,更像是一个金控平台。信达隐居幕后,颠末过程基金为信达高价“输血”拿地,而后寻找操盘方。

而泰禾作为代建及效劳商则是信达在这一地块上的操盘方。因此,可以或许或许说坪山金尊府是由信达地产与泰禾地产联袂打造的全新“府”系楼盘。

泰禾地产是一家闽系地产商,在世界各地都有布局,走的是高端佳构线路,旗下的“院子系”产品最为出名,屡次上榜“亚洲十大豪宅”,全体格调对峙“文化筑居中国”。

所以看得出,金尊府定位为高端是有“血统”底蕴在的,在世界多个都邑的金尊府系产品亦可做参考。全体口碑还行。

闽系派的泰禾在业内彪悍激进的作风同样令人印象深入。泰禾为进军深圳市场,2015年分离以楼面价5.1万元/㎡和7.9万元/㎡拿下宝安尖岗山项目,两者不只双双破了深圳单价地王记载,同时近8万单价的记载仍然对峙着,在调控阶段,应该无人能超出了。

 

 

 

 

更新光阴>2019-08-06

【项目区位及交通环境】

泰禾金尊府位于坪山沙湖片区,中山小道及锦龙小道交汇处东南侧,东侧为中山小学和中学,西侧紧邻锦龙小道,北侧为力高君御国际,南侧为京基御景印象。

详细来看项目,其地点的地区是在建地铁14号线入坪山第一个站点,故北侧土拍用地较为火爆,至今已经有龙光、泰禾和世茂等大型房企在此拿下商办用地,以办公写字楼、公寓类产品为主。

土拍用地从拿地开端,打造周期较短,入市较快,加上三大房企坐镇,短期内即成规模,估计短期3-5年内能为地区带来地标写字楼等高品格的商业地产项目,丛聚人气,动员商业睁开。

不只如斯,地区内还将公园绿地、黉舍、交通等配套举措措施中晟中,未来将构成坪山重要的宜居宜商片区。

 

放大规模来看,根据法定图则显示,周边除南面的工业用地(棕色地块,现为集装箱贮存地)外,片区全体以室庐、商业构成,宜居宜业属性较强。

 

两条河流分离在地区南北两端穿过,于坪山老城坪山围附近汇集。与金尊府距离较近的是南面的汤坑河道,目前河道在整治傍边,现场已闻不到净化的异味,河岸两边布局了绿道和植被,预期颇为舒服。

 

汤坑河沿岸正打造为较高规格的景观公园。按计划,公园将设置儿童娱乐区、康体运动区、综合运动展现区、观景区、滨河景区、休闲运动区等。
 
全体计划规模图及局部效果图(信息来源家在网友 victor0617,感谢)


 

【地铁】步行距离地铁14号线(在建)沙湖站约600米(百度地图测量,仅供参考)。14号线是衔接坪山、龙岗、罗湖和福田的快线,未来11站直达福田CBD ,大概用时40分钟。是该项目最为重要的价值支撑点。



【公交】同富路口站(位于项目东侧,临近坪山小道与锦龙路交汇处)。

【约】以福田车公庙为偏向,从金尊府动身走坪山小道、水官高速、南坪疾速、福龙路、香蜜湖路到达,总用时约50-70分钟。另另有东部过境高速、坪盐通道及南坪三期在建,修通后将大幅改良地区对外交通。

 

 

①东部过境高速:估计今年守旧,全程免费,可疾速出入罗湖城区(线路衔接坪山—罗湖—香港)。



②坪盐通道:估计年末建成,线路超过坪山、盐田两区。北起坪山区锦龙小道-坪山小道交叉路口北侧、坪山河南岸,在金尊府的西侧高架颠末过程;南至盐田区盐坝高速、计划盐港东立交,路线全长约11.64公里。



③南坪疾速路三期和估计年末建成,线路横跨龙岗区及坪山区,途径西起水官高速公路横坪立交入口,东至聚龙路(计划外环高速公路田头立交),全长约22.2公里。建成后将和一期、二期一路构成深圳市第二圈层的横向联系通道,衔接坪山、横岗、龙华、南山和前海等重要功效组团,届时开车从前海至坪山估计1小时阁下。

 

 

 【商业配套】

项目仅有少量底商,可同享泰禾中央广场约5万㎡会合式商业+1万㎡商业街,约2万㎡旅店。

几百米之隔的深业东城国际内就有中型购物中央“天虹商场”、“富安居”、“乐安居”,对面的力高君御国际和京基御景印象也含有社区型商业等等,可以或许或许称心日常购物必要。

 

 沿着坪山小道,周边的商业非;岷,未来地铁站周边的中小型企业总部基地也将睁开起来,龙光玖云著、泰禾中央广场已接连入市;

2018年1月,泰禾中央广场旁边的商业地块被世茂旗下城投宏源拿下,将建坪山最高的商业综合体(计划≥300米);环抱着地铁14号线沙湖站将构成坪山非常重要的一个商务圈。

 

 

 【教育配套】

小区自带9班幼儿园,据说泰禾会引进美国凯尔特国际教育资源(奥巴马母校)或同品级黉舍。

按照目前的划分,项目在中山小学和中山中学的学区规模内,两个黉舍与项目一分,日常上学放学较为便利;此,中山中学是2016年才开端正式招生办学,目前还没有中考成就等数据。

坪山高级中学与项目直线距离(根据百度地图测量)约800米,创建于2006年,是坪山区唯一一所全寄宿制公办高,广东省国度级树模性通俗高中。

与项目直线距离(根据百度地图测量)2公里规模内,另有坪山中学、深圳市科迪技工黉舍和弘金地国际网球学院等教育资源。

后期据说会引进北京中医药大学深圳校区,选址有望落户沙湖社区。

 

【休闲、文化、自然资源配套】

与项目直线距离(根据百度地图测量)2公里规模内,丛聚了大万文化广场、大万世居和坪山雕塑艺术创意园等文化艺术资源;更有标志性的坪山体育中央等休闲、运动资源;另有坪山公园和大山陂水库等自然资源。

 

【医疗配套】

全体上来说,坪山的医疗资源还处于起步阶段,医疗和技术比较好的病院较少,优质医疗资源匮乏。目前地区最佳的病院是坪山国民病院,未来还将建坪山聚龙病院等医疗机构,逐渐完善和晋升地区的医疗配套程度。

坪山国民病院,与项目直线距离约2.5公里,目前是坪山区级别最高的病院,病院还在扩建傍边,有望建成“三甲”病院。

坪山国民病院正式开办于1958年,1996年颠末过程“二级甲等病院”和“国度爱婴病院”评审,2010年3月进级为区级国民病院,是集医疗、急救、教学、科研、预防、保健、痊愈为一体的区级综合性病院。

 

【项目周边旧改环境】

项目挥目前坪山最繁华的坪山小道以南,周边丛聚了大批的旧改项目,是未来坪山新房供给的重要地区。但周期兑现长,开拓打造时序不确定,是潜在的最大危险。

沿坪山小道两侧点计划有“华盛碧岭城旧改”约计划200万的建面体量,“汤坑第一工业区”撤除重建用高空积约9万平米,“汤坑老围旧改”撤除重建用高空积约8.1万平米、“泰富华汤坑旧改”占地约12万平米、“沙湖社区整村兼顾”项目等。
 
“沙湖社区整村兼顾”辖区土地总面积674.58万平方米,未来沙湖社区整村兼顾或有近300万平的土地转化为政府贮备用地,空白地块对付政府来说可有空间发挥蓝图计划,颠末过程土地拍卖引入资金丰富目拓企业或高端的产业团队,对付中山小道一带的打造和经济晋升会起到一定的增进感化。

目前周边旧改除均田片区旧改(心海城)二等待建外,汤坑第一工业区也已撤除终了,但其余旧改项目尚挥卸ぜO。

 

 

更新光阴>2019-08-06

【全体计划】

项目用高空积36911.51㎡,总修建面积为236147.46㎡,此中计容修建面积166101㎡(含45000㎡包管房),容积率为4.55。

地块朴直,全体南向偏东。包含9栋高层修建、1栋幼儿园、2层公开室、沿街商业及配套用房。 

 

在产品面积段对比傍边,金尊府颁布面积段为建面89-140㎡户型,户型平面设计有5种模范户型。

最小面积段为建面89㎡,在周边竞品傍边,相比力高与京基项目拥有一定的小户型优势,但在户型设计上分外是力高是在修建新规之前出的高赠送产品,建面89㎡4房而且可通透。 

而金尊府在户型的方面因为存在着时代配景的成就,在建面89㎡面积段很难发生出4房产品,但在房间尺寸和舒适度方面可能具有一定的优势。

 

 

结合效果图,及金尊府现场的裙楼装潢及细节来看,全体作风偏“新中式”,全体简洁明快,相符大众审美。

园林及门庭会更特出中式作风色彩,会大批应用中式的修建物搭配,保留泰禾的传统特色。





 

【周边不利因素阐发】

渣滓站:因为渣滓站天天运行光阴,早晚可能有渣滓运输车可能对1栋和2栋低层单位带来一定的影响。

公交首末站:根据项目平面图,在项目东北角计划了一个公交首末站。项目自带公交首末站对付依赖公共交通出行的人群是个好工作,但公交车辆带来的噪音也不容忽视,分外是一样平常早班车动身较早对临近低层单位会有影响。对附近的5A座噪音影响较大。

公共广。毫俳业的公共广】间,跟着商业丰富成熟,可能会带来一定的生活噪音影响。


图和中赤色数字为楼间距

 

 

楼间距:楼间距如图所>2019-08-06米规模,这个数值相对来说属于教逑堤度,市场主流同类产品一样平常都可以或许或许到达18-20米阁下。会导致部分户型容易出现视线干扰和遮挡阳光直射的成就。

东向为中山小学,修建低矮视野比较宽广,但从楼栋户型的朝向来看此偏向视野并不是容易加以利用。靠近黉舍的部分单位也会有一定的黉舍噪音影响,但重要发生在白天。

南向和北向临路,都是社区间的支路规模,车流量不多噪音影响比较容易节制,但一分便是京基项目和力高项目,视野遭到遮挡。

 

西向锦龙小道,有较宽的绿地缓冲相隔,项偏向主体修建物与途径最近距离约50米,一样平常影响不大。但是该路目前正在修建坪盐通道,高架路的情势,估计今年12月建成。

虽然对项目约来说增长了去往盐田及罗湖等地区的通道,但预期未来会有更多的货柜车在该通道及路段出入,西向单位噪音影响比较大,分外是5B栋的包管房而言。倒是对商品房部分影响不大。

另外,一路之隔正对着沙湖村、吓榨住民小组、汤坑村等大片的农夫房,底层景观一样平常。



 

 

【产品关键信息】

1、总修建面积约23.58万平,由此可见此项目属中大型楼盘。

2、容积率到达了4.55,对付百米高度的高层社区来说这个容积率属于主流略偏高。

3、绿高空积约1.6万平阁下,当然这个绿高空积是包含了统统的覆盖地区,单纯中央园林的面积要比这个低得多,估计实际园林运动面积大概在1万平阁下。 

4、楼间距如图所>2019-08-06米规模,这个数值相对来说属于教逑堤度,市场主流同类产品一样平常都可以或许到达18-20米阁下。 

5、总户数1526户,从已知的室庐面积配比中可见,约有45000平阁下为包管房室庐,以89平为一个单位粗略计算,包管型室庐应接近500套,即全体项目约有1/3单位为包管包管型室庐。

6、车位比约1.17,配比相当充足。另外具有360个充电车位,同时高车位比也是项目定位的一个重要参照,要么是大型商业对车位的必要,要么是购房者对付车位的必要,显然从项目不敷1万平商业和临近没有大型会合商业的现状和计划上来看,属于后者。 

7、装修方面以泰禾产品来看,以打造优质中式园林为特色,目前都因此带装修入市,项看装修可能性非常大。如今市场上带装修的室庐装修用度是一次性或许在较短光阴内交齐,此项目能否将房价间接涵盖在衡宇单价中就不得而知了。 

 

 

 

【综述】

目前来看,金尊府毫无疑问是坪山最有价值和潜力的片区之一,周边已率先入伙的成熟社区气氛和未来计划的商业配套,黉舍、社区底商基础配套也便捷,宜居属性较高,这些都将近一步提高地区的人气和价值。

而考量该片区的未来睁开,还得看其产业睁开和商务气氛,中小企业总部基地商务群和泰禾中央广场及龙光玖云著已开端构成为了产业及商务睁开的空间载体。但距离真正产出投入仍有较大的晋升空间。

现阶段而言,金尊府最大的卖点仍是地铁14号线沙湖站,因交通配套预期改良会吸引较多的外溢置业必要。

以合作开拓商泰禾的开拓经验来看,坪山的金尊府被打造为高品格应该不成成就,但欲做豪宅项目还是有距离。

首先项目在片区内的优势不特出,同质化;其次其修建布局紧凑,全体密度大,容积率高;另外项目景观视野一样平常,南北两侧视线受阻,西侧临坪盐通道,噪音危险大。

然而售价可能不低。自己项偏向拿地价钱不菲,加之坪山区的新房价钱预期值已打破4万元/㎡,再算上装修的本钱,可能看齐光明的龙光玖龙台。

若真以该预估价钱入市出售,周边的二手房项目可能会加倍受害。因为同样的修建面积,周边如京基御景印象等的二手房户型的适用率会高出不少,景观视野和社区规模也要大不少。如果存眷该项目模范置业者,不妨参考下周边产品。

更新光阴>2019-08-06

项目共有5栋10座修建物围合构成,户型为单层四户散布。

共有四种户型

 

A户型 修建面积约89㎡ 三房两厅两卫

B户型 修建面积约95㎡ 三房两厅两卫(暂无户型图)

C1、C2户型 修建面积约 115㎡ 四房两厅两卫

D户型 修建面积约141㎡ 四房两厅两卫

 

 

 

A户型 修建面积约89㎡ 三房两厅两卫

南向看花圃,双面采光。客厅开间3.7米带2.4米宽大阳台,主卧开间3.3米具有优越的开间进深比。次卧开间2.7米基本够用但小房间只要2.3米的开间做卧室比较拥挤。厨房具有较好的适用机能带生活阳台,餐厅位舒适。分离式卫生间适用机能优越。有一定程度的面积浪费,虽然是适用面积并不低但次要栖身空间并不是很优越。

 

 

C1、C2户型 修建面积约 115㎡ 四房两厅两卫

C1户型南向C2户型北向,通透布局横厅布局空间利用充足。餐客厅开间6.8米带1.9米宽大阳台。主卧开间3.6米自然通透。双次卧开间3-3.2米明亮舒适,小房间2。6米。U型厨房适用机能优越。北向卧室过量。

 

 

D户型 修建面积约141㎡ 四房两厅两卫

南向花圃朝向,通透布局横厅布局空间利用充足。餐客厅开间7.8米带1.9米宽大阳台。主卧开间3.6米自然通透主卧宽敞阔绰。双套间设计次卧开间都到达3米或以上。小房间应用机动,U型厨房适用机能优越。用婊上来看对比115户型增长了公共空间的面积和卫生间的面积。次要栖身空间没有晋升而且同样是北向卧室过量。

 

 

 

全体户型上大阳台是亮点,宽大的阳台适用机能较好。但缺乏景观资源和改革的从容空间。

 

户型适用率较好,但布局原因形成次栖身空间面积有限。

 

单层4户对朝向起到了有用包管,楼间距较近应注意视线干扰。

更新光阴>2019-08-06

【项目价钱预测及竞品阐发】

目前坪山新房地区内在售的室庐数目不多,重要有4个,分离为深城投中央第宅、产业城、奥园翡翠东湾和天峦湖二期,均价在3.1-4.3万/㎡之间浮动,近期可能会推出的室庐项目也有3个,除了信达泰禾金尊府外,另有心海城新品和泰富华悦都邑(后两个项目据说将转长租,详细以开拓商颁布为准)。

 

二手房方面,结合各大网站统计,挂盘量稳固在售量大概在200-400套之间,且挂盘价钱重要会合在次新房上面,此中毛坯房价钱多数在3.3-4万元/㎡阁下,而装修后的挂盘价钱在3.8-4.5万元/㎡阁下。

 

与项目最近的几个小区,无力高君御国际、京基御景印象、深业东城国际和深业东城上邸等二手房可以或许或许抉择,因为制作年月、地位布局分歧,价钱跨度较大,重要均价散布在3-3.9万元/㎡的价钱阁下。

 

再来看成交均价,纵观2017年坪山的成交均价,虽然上半年价钱上有小幅波动,但下半年成交均价基本安稳,维持在3.5-3.6万元/㎡内浮动,在置业本钱上,算上二手房生意中央发生的税费和中介费,基本和购买新房的本钱差别不太大,不过最终还是要以项目入市价钱为准。

 

 

在购买力方面,坪山原著住民较少,外乡购买力不敷以支撑,但因为计划动身点较高,且价钱相对较低,除开比亚迪等周边产业园区职员购买之外,重要还是吸引外溢生齿过来投资、自住。

 

 

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