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2019年05月28日更新

龙华金茂府备案名:龙华金茂府

参考均价:待定备案价钱
大型社区现楼
户型:暂无
范例:商品室庐总房源:665车位数:1173
开拓商:中国金茂控股集团、中国电建地产集团

项目地址:深圳市龙华区地铁4号线上塘站A入口地图检查

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存眷本项目:我要团购

牛浩思评楼

全体楼评
更新光阴>2019-05-28

金茂府的用地单位显示的是深圳悦茂置业有限公司,实际上是电建地产和广州方荣目股企业,而这两方眼前的集团企业都是大牛。

电建地产是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开拓与经业务务的企业之一,项目普及北京、上海等多个都邑并拥有50余个项目。其集团公司是中国电力打造集团,国有独资企业。

而广州方荣的集团公司大家加倍认识了,即中国金茂控股,上海浦东一角的地标修建金贸大厦,便是出自金茂之手。它的母公司是中化集团,是唯一26年留任全球500强的央企巨擘。金茂是继华南实现广佛四盘布局后,初次挺入深圳。

 

金茂与不少地产企业结合拿地,合建项目多以“金茂府”定名,在国内口碑和实际品德此,都称得上不错且走高端路线的定位。

这种为开拓的项目包装并组构产品系,是地产开拓商越来越常见的玩法。它咱咱们试图颠末过程打造产品系,来为项目追求宣传的爆点,拉开与通俗项偏向差距,树立高端的形象。除了“金茂府”外,老牛【深度】首期介绍的泰禾“金尊府”,也是这么个玩法。

跟泰禾同样类似的,金茂旗下也有多个产品系,除了“金茂府”的“府”系外,另有“悦”和“墅”。据说,“金茂府”是此中定位最高的一个。

然而,不管情势上定位如何,事实上每个项目,都必要加以稽核并研判。

更新光阴>2019-05-28

【项目交通环境】

金茂府位于龙华区民治街道上塘片区,腾龙路、打造路和民塘路围合的地块。

龙华交通被诟病不少,重要是龙华潮汐客流显著,早晚高峰人流剧增,出入市区拥堵环境显著。但是,上塘片区的区位交通配套相对付龙华其它地区,仍有值得可圈可点之处。

 

1【地铁】:
地区内轨道交通要素较佳,金茂府既是4号线上塘站地铁口物业,也是在建地铁6号线上塘北站临近物业,离计划地铁口最近距离约360米(根据百度地图测量,仅供参考)。

不过6号线对龙华轨道交通情势影响不大,在上塘片区的线位走向与4号线高度同等。

 

6号线重要分流该片区的人群往东到科学馆、华强北及罗湖一带,对付往西车公庙及南山等地的客流帮助甚小。

但多少能起到缓解上塘片区地铁拥挤的感化,提前分流部分龙胜、上塘地区往东通勤的客流。


图:正在打造中的上塘北站

 

按照目前开端计划,未来往西至前海、南山等疾速地铁通道必要借助白石龙站换乘21号线和27号线通往。

即使21号线的预期比较快能实现,按目前进度估算,也必要至少7年的等待周期。

注:下图为计划计划之一,未经公示,仅供参考。

 

2【高铁】:

与深圳北站相距约3.5公里,目前通常经营的有广深港-京武广线路和厦深线路,计划最快2021年末到2022岁首年月守旧赣深高铁等线路。进一步坚固北站作为深圳高铁关键的地位。


3【途径交通】:

金茂府临近和平路,从和平路转福龙路到福田十分快捷。再颠末过程福龙路转入其它疾速通道如南坪路等亦是便利,对外路网全体不错。

但龙华大多数地区的对内交通反而复杂得多。缘于龙华内部缺少疾速路对接,路口多,车流大,拥堵点多,内轮回交通还需完善。

金茂府地点的上塘片区相对好些,毕竟承接的是深圳北站商务区的新兴开拓地区,路网计划走在前线。

 

4【途径计划】:

新区小道北延项目于2017年9月开端动工。分两阶段停止。

第一阶段呈南北走向,南起打造路,下穿和平路、地铁4号线龙华车辆段,衔接布龙路,建成后将打通新区小道与布龙路之间交通联系。

第二阶段再顺延至龙观路,打通观澜、龙华、大浪、民治四街道的新联系通道。估计2019年6月建成通车。



对金茂府来说,能便利与龙华其它各地区的联系,但同时也可能在该途径工程打通后,所处片区的交通流量显著提高。

 

【项目区位简析】

既然提起上塘片区,就持续多提下区位环境。

上塘片区在大浪龙胜和民治红街,打造路隔开了大浪和民治两街道,布龙路往东就算是龙华老城了。

早些年,上塘片区是龙华分散在各处的工业厂房较为会合的地区之一,曩昔这块地区并不被分外受存眷。不成规模的乡级途径分割,让私宅和工业厂区林立相对。

 

如果以龙华国民路作为界线,地区内较早的商品住房小区是金地上塘道,2009年时入市;2010年开端,潜龙曼海宁高价出售,引起一阵价钱讨论,至今都耐人寻味。

随后合正中央原著、特发和平里等项目掀起了上塘片区置业高潮;再到中海锦城地王降生及入市,片区的全体价值和承认度被完全激活。

紧接着便是目前大家比较认识的鸿荣源尚峻,去年一二期中入小T俸罄幢是打造中的金茂府、恒大和恒裕项目,这几个未入市已备受存眷。

 

跟着龙华对接市中央区的交通环境全体改良,和龙华新城计划的助推,上塘片区内大批新地开拓和都邑更新持续开拓。

就在如许的契机下,上塘实现大转身,从工业混杂地区向龙华品德栖身生活区攻击。而且在红山片区栖身用地开拓接近尾声之际,上塘的存眷度显著提高。

 

因为从另外一个角度来看的话,龙华新城从梅林关一路向北,此中的红山、白石龙等地区已基本实现为了室庐地块开拓,上塘目前是承有鲁切率衣└的感化。

开篇前言提到,近些年深圳室庐土地市场的爆点多降生在龙华,实际上因为栖身新地相对多些,供给会合在上塘及其周边。

根据对2007-2016年该片区山的代表性地块来看,剔除项目内所含的包管房和限价房的影响,山坏块的楼面地价不停呈上升态势,这种上涨态势在2011年新区树立之后表示的尤为显著。

尽管有市场疯狂的一壁,但也称得上是对上塘土地价值的表现和市场承认。

 

【区位全体定位】

咱咱咱们如今都知道,金茂府四周分离与鸿荣源尚峻(已入市)、恒大岳盟工业区旧改(土地平整)、中海锦城(已入伙)和恒裕上塘项目(在建)相邻。

片区内品牌开拓商会合,预期社区气氛浓厚,商业配套齐聚,老牛料想这里会成为一处较为宜居的栖身区。

而且根据法定图则的计划显示,尽管下图法定图则已有相当的滞后性,但全体的参考价值仍然可以或许判断,上塘片区相对付红山来说,其栖身属性会更加纯粹一些,大多地块以栖身用地(图示黄色色块)为主。

 

 

【全体配套图】

1【商业配套】

从龙华全体的睁开来看,比年来重要针对付北站周边的开拓投入力度比较大,不只项偏向打造速率加快,相干商业、市政配套的计划和打造也是赓续给龙华国民带来老。商业配套尤为显著。
 
以北站为中央,目前布局有多个Shopping Mall,包含九方、缤果空间、cococity等,未来另有龙光玖钻和招商与华侨城联手打造的红山6979街区型mall。跟着片区生齿和商务元素的注入,北站及周边商圈的全体商业物业和商业业态也将显著晋升。

对付仅需1-2个地铁站到达北站商圈的金茂府,基本的街区体验和商业配套是无需担心的。

同样1-2个地铁站到达龙华老城商圈,亦是便利快捷,业态组合就加倍丰富多样了,各种商超如华润万家、百佳华、山姆会员店,及传统街区繁华有序。鸿荣源壹成中央花圃9区的mall可能将于今年停业,将持续为龙华老城带来新的购物体验。

 

近距离一点来看,金茂府周边的社区底商,目前还不大成熟,稍便利些的是曼海宁的底商。
但是,值得期盼的是当社区气氛造就起来,生齿会合入住后,基础的商业配套应该会敏捷弥补。包含和平里、尚峻、港铁天颂都有相当体量的底商配套。

而且,紧挨着的中海锦城有约6万㎡的社区mall,名为AT MALL,值得等待下。

AT MALL是跟上塘地铁站相连通的,商业人气应该比较好做起来。但是,目前还没看到给力的招商品牌,也必要一段光阴造就等待进级。盼望别白瞎了好地位。

 

AT MALL 内部一瞥。

 

稍远点的同属上塘片区的另有星河传奇的coco garden,是星河旗下coco park ,coco city后的又一品牌系,主打社区型mall。凭仗星河的招商经验和经营管理经验,coco garden应该不错。

那么,龙华线其实串联起了一条商业线,且不说市区内的会展中央站和少年宫,但上塘周边将会十分便利。

如果放久远来看,龙华老城区计划的多个大规模体量的旧改,将构成更大规模的商圈,包含中洲的、海岸城的、华侨城等项目,算是金茂府及地点片区的长期利好。

 

2【学区计划】

目前金茂府对应的学区应是小学:上芬小学,初中:龙华试验黉舍。

但是,未来学区变更概率较大,不能就此断定。因为跟着周边的教育资源的逐渐弥补完善,后期项目学区变动目能性非常大。

周边计划的黉舍有不少,但龙华的经验是,学区跟街道的绑定是比较严厉的,原则上不跨街道入学。
那么,跟金茂府目前相干比较大的计划学区是恒大的岳盟工业区旧改项偏向黉舍计划,按照龙华自立打造品牌教育资源的信心,新黉舍分外是在比较好的地段内的新黉舍,应该会倾注比较多的资源。

①计划九年制黉舍:紧邻项目东侧的是恒大岳盟工业区旧改,地块计划有九年制黉舍用地,极有可能会是金茂府未来的对口学区。



②计划高中部:法定图则上紧邻简上公园综合体南侧,计划有高中黉舍用地,目前尚无颁布任何打造信息。

 

图:恒大岳盟工业区旧改的计划图,计划一所九年制黉舍

 

3【文体配套】

片区计划有简上体育综合体、图书馆等市政文娱配套,若干年后红山站的图书馆、美术馆和展览馆等相干配套也会起来。未来虽不及红山繁华,但相对安静宜居,各种配套够用了。
跟金茂府比较接近的文体配套是简上体育综合体项目。

简上体育综合体:位于简上路与腾龙路交汇处,占地64,000㎡,计划为游泳馆、舞蹈房、击剑馆、网球馆等多类体育场地综合体。地块已动工。

 

简上体育综合体效果图:来源于境工作室(CCDI)



近期实景图:

 

4【医疗健康】

目前这块举动措施比较缺失,虽然片区及周边片区早早确定了选址用地,也表明会尽快动工,但目前还没实质进展。

上塘病院:法定图则显示该片区计划有上塘病院,位于福龙路于简上路交汇处。上塘病院地块为A815-0030,2016年12月尾曾公开出让该医疗用地,但最终取消了竞拍。

 

新华病院:距离项目一站地的红山,计划有市级三甲病院“新华病院”,今年2018年应该得开工了吧。

计划占高空积6万余㎡,病床数目2500床,修建面积478189㎡,泊车位3500个,总投资43.2亿元。(仅供参考)

 

深圳市第二儿童病院:位于民治小道与平安路交汇处,5号线“民治站”旁,项目占高空积为4万㎡,总修建面积为10.13万㎡。原本计划207年末动工,目前看今年也该来了。

效果图仅供参考。

 

【周边旧改环境】

红山、上塘片区颠末这几年的睁开打造,可开拓用地越来越少,加上地王效应,周边土地价值也随之高涨,构成旧改难度加大。目前周边丛聚了5~6个计划中小型的旧改项目,已经吸引了如恒大、恒裕、莱蒙、保利等驰名开拓企业入驻。

项目北侧紧邻打造路,沿打造路往东,旧改一字排开,多为工业区旧改。周边丛聚了大批的都邑更新项目,但除了鸿荣源已入市举动神速外,其余项目进展较慢。

未来片区的栖身供给将重要来源于都邑更新项目。改变片区面孔的同时,也为片区带来更协调的相干配套,及完善路网。

 

 

列一下跟金茂府比较接近的几个旧改项目。昨天,精彩赤岭头村项目开拆,距离金茂府也不远,以后新区小道衔接曩昔,一体化就很显著了。

 

岳盟工业区旧改:

紧邻项目东侧是恒大的岳盟工业区旧改,含室庐和商业修建,并计划有九年制黉舍用地,地块已经清拆终了,正在土地平整。估计顺遂的话,今年就能动工。说不定最快明年上半年就能入市。

项目算计8栋30~45层的高层修建和1所幼儿园和九年制黉舍,此中有5栋45层高层室庐(1栋为包管房位于北区),2栋45层办公楼和1栋30层的办公楼。

计划的这所黉舍,很可能会成为金茂府未来的学区。

 

项目更新单位用高空积6.85万㎡,撤除用高空积6.5万㎡,计容积率修建面积约 40万㎡。

此中:栖身19.6万㎡(含包管性住房6.86万㎡)、商业及办公算计18.9万㎡。

 

恒裕“腾龙花圃”:

紧邻项目西侧的为恒裕地产的腾龙花圃,原为市邮政局原A811-0004宗地,如今纳入恒裕板块,不确定是否已完全转为通俗商品房,今年1月3日举行了开工典礼,现场如火如荼。

该项目占地3.5万㎡,总建面约26万㎡,由7栋100-150米室庐、商业等构成的商住项目。

 

恒裕项目实景图:

 

简上老屋村旧改:

项目履行主体是中益名浩房地产,其眼前是莱蒙集团。但迟迟未动工。

根据目前计划,项目建成后将包含3万㎡的室庐(含包管性住房3500㎡),3000㎡的商业和1.7万㎡的商务公寓,公共配套举动措施约2600㎡(含9班幼儿园2400㎡,自力占地2700平方米)。

竣工光阴,无穷拖延。

 

简上工业区旧改:

项偏向履行主体仍然是莱蒙集团,跟简上老屋村的履行主体同等。

位于新区小道和简上路交汇处。重要更新偏向是商业,将打造超高层写字楼和商业裙楼,应含商务公寓。去年拆掉了地块原始修建后,不停为有进一步的动工迹象。

 

更新光阴>2019-05-28

地块信息】


金茂府地点地的宗地号为A816-0060,于2016年6月2日胜利竞价出让,其时因此价钱招标的情势竞价,最终电建地产和广州方荣结合体以82.9亿元竞得,击败了同时竞标的其它17家驰名房企,包含招商(70.58亿元)、中铁诺德(69亿元)、万科(57.53)、中海(68.8亿)等。

该宗地块的存眷度极高,地块的胜利出让,将其时全疆土地火爆,央企一掷千金扫荡“地王”的情景延展到了深圳来,激起了已趋于安稳的深圳楼市弘大的水花。

折算楼面地价5.6万/㎡,到达了其时地块周边楼盘如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价。是龙华最贵地块。

另外一惹眼的看点也让媒体兴奋不已,该宗地块是深圳2016年推出的首宗商住混合用地,也是深圳历史上首宗商品房现售试点项目,谈资颇多。

 

【全体计划】

根据项目供给的设计计划,金茂府总建面约20万㎡,容积率为4.22;计容建面约15万㎡,包含室庐、商业、公共配套及一所独栋幼儿园,面积约5200㎡;不计容建面约4.85万㎡。

地块全体朴直,室庐布局在地块的北侧、东侧和南侧,成C字型。
但重要人行出入口是在小区的东侧,即靠近民塘路一侧,便是跟恒大项目相间的途径一边。次要出入口在北侧,靠近打造路,即跟尚峻相邻的一侧。

车行出入口及其它更详细信息有待弥补。

 

幼儿园在小区的东南角外围,即靠近潜龙曼海宁路口的那端。

商业和其它配套用房设置在统统室庐塔楼底部的沿街部分及地块西侧;

社区体育运动场地设置在中央花圃和局部架空层地位。

这种布局,可使得在实现室庐等修建偏向的环境下,社区花圃的可利用空间最大化。

 

小区的修树立面计划采纳经典的新古典偏现代作风,类似下图所示。

而基座和裙房采纳石材构造,穿插利用玻璃材质。



 

【产品关键信息】

1,室庐部分一共有8座塔楼,都为42-46层,此中最高的为46层约148米修建总高。

2,每栋室庐楼层高约3.15米。净层高应该能到达2.9-3米,通俗室庐大概是2.8米。层高上来说,金茂府很“豪气”的。

另外,老牛在翻阅金茂府环评申报发现,1栋A座和B座的层高比较分外,比其它几座的室庐塔楼层高还要高出0.15米,到达3.3米,净层高可能能到达3.15米。

若实际层高跟环评申报的同等,1栋室庐楼的定位可能更高。

 

3,目前开拓商没有正式颁布户型区间,但环评申报显示金茂府计划总户数是671套,那么根据室庐总建面推算可得,套均修建面积约199.5㎡(该推算办法得出的户型平均面积数值,仅供参考)。
得出的数据看着有些夸张,但全为修建面积90㎡以上的小户型是确定的,龙华金茂府户型面积的表示上基原形符金茂府产品系的全体定位。其它都邑的金茂府,也多是小户型为主,一样平常是建面120㎡到200㎡以上。

4,目前节制的信息是一层2户,及一层3户,设置设备摆设都是比较阔绰豪气的。

5,计划总泊车位1217个,此中公开1211个,地上6个,公开的有公开两层空间。车位比约1.81。如果对应是超小户型,超过2的话就完善了。

6,计划商业面积约8000㎡,底商商业为主,即在室庐底层的沿街店铺。

7,项目在地块东南角配建一所幼儿园,有一定规模的大社区基本上都邑被请求配建。

 

【不利因素阐发】

1,容积率4.22,相比于周边次新房3.5阁下的容积率偏高不少,但考虑到金茂府的塔楼高度较高,修建散布在地块边线位,且小户型为主,该数值还算正当。

2,楼间距。容积率还需结合修建散布来看。从散布来看,楼栋在对称面尽量拉开了楼间距,留出社区环C型的社区空间。南北楼栋楼间距约75-110米,是比较不错的距离。

 

但是,阁下楼间距比较小,最小的距离10米不到,应该会对个别户型的个别空间发生不利影响。

详细影响要看户型布局,不过目前金茂府离入市还早,没有相干信息可查阅。

 

另外,金茂府南侧的多座塔楼与中海锦城最近距离约20米。这影响的可能是个别户型的重要功效空间,影响会大一些。

新老地王面对面,会心相印不?

 

3,噪音。项目四面环路,此中西侧腾龙路上还架设有地铁4号线高架段,并与上塘站站厅相近,西侧塔楼或受一定程度的影响,包含轨道行驶的震动和站台的广播宣传声。但影响程度估计不算大,第一排修建距离途都暗靥最近距离约60米,比幼儿园的30米要远得多。

而北侧的打造路和东侧的民塘路,是上塘片区的重要干道,途径品级较高。目前车流量一样平常,但考虑到未来深圳北站商务区的睁开,和片区周边都邑更新动员听流、商业的睁开,车流可能会显著增多。

 

4,渣滓转运站。包含公厕举措措施,在项目地块的南端,110楼贴图有显示。这是环评申报中显示的信息,实际如何咱咱咱们还需进一步甄别。

基于环评的信息看,该举措措施修建对3B座朝4号线方位的户型可能构成影响。

类似的渣滓转运站,不排除是对外的公共举措措施,类似华业玫瑰四季二期那种。咱咱们壹尤不利因素中,值得后期留意下。

 

5,如果前面推测的户型平均修建面积是精确的,那么金茂府在上塘打造豪奢产品,恐怕不大应景。

首先所处片区缺乏相对优势的都邑配套或景观资源,也缺乏更高的地段要素支撑;其次周边社区早期时入市主打刚需及通俗改良置业;另外项目自己也有比较大的限制,除了户型,很难与周边产品完全分化开来。

 

 

 【小结】

因为项目被请求现房出售,估计完工光阴还需一年半,开拓商也还没开端对项目做履行,出售节点尚早,户型图等信息还没到手,所以只能简略地做个小结,以后老牛会持续在此帖盖楼弥补。当然,也迎接各位“内幕人士”慷慨贡献。

总的来说,金茂府的地段、交通、各种配套等综合因素尚好,是龙华目前商品室庐会合供给的地区,未来社区气氛理应不错。

如果把北站商务区类比为福田cbd,上塘则类似于浓缩版的景田片区,作为商务区的临近片区,上塘主打品格栖身,也是自然而然的。

但是,如果针对通俗商品房来说,上述几点可以或许或许说已经到达了比较好的配套请求。然而,金茂府主打小户型,可能是超小户型,项慷ㄎ桓端,总价门坎高。仅仅是目前的几点因素,很难支撑金茂府的高端定位。

当价钱或许说总价到达一定门坎时,购房群体跟通俗群体区分得就比较显著了,所要的置业必要也远不止是户型空间、生活配套上表现。

那么,金茂府会如何展现它的高端要素,或许说在片区内除了户型大之外,有哪些鹤立鸡群的因素值得置业者为之承认买单呢?接下来老牛持续存眷。

 

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