碧海君庭备案名：碧海君庭

深圳市宣威田丰房地产开拓有限公司，规模不大，由外地企业投资树立，碧海君庭为其在深圳的第一个项目，开拓经验和经营办理程度有待考证。

周边优质社区环绕，11号线如虎添翼

项目东南面有一片空地，有消息称未来将计划为五星级旅店；东北面是室庐项目松茂御龙湾，2015年8月二期开盘入市，目前仍有部分单位在售，均价约7.35万元/平；东南面为南边医科大学附属深圳恒生病院，是深圳第一家民营三甲综合性病院，在全体西乡片区来看，属于医疗程度较为不错的病院了；北面为西乡体育中央，也是西乡重要的体育休闲场合；对面的锦明花圃，均价5.9万元/平，以小户型为主。

全体来看，项偏向地段和交通条件非常不错，毗邻沿江高速和地铁11号线碧海湾站，11号线为重要的轨道快线，链接了大空港、前海、南山和福田等多个经济中央地区。与西乡其余农夫房扎堆的地区分歧，项目周边多以办理尺度的商品室庐为主，栖身气氛浓厚。

配套齐备，毗邻公园和体育中央

周边配套较为丰富，教育配套有西湾小学、海湾中学和海港小学等；医疗配套有旁边的恒生病院，休闲娱乐配套有西乡体育中央和碧海湾高尔夫，另外另有新建的宝安西湾红树林公园；商业配套有自己商业配套、泰华阳光苑社区商业和西乡地铁站的天虹商场。

2017年5月，宝安西湾红树林公园二期开园，极大地改良了宝安区海岸沿线的环境，为宝安区住民供给了优越的休闲环境和视觉观感。之前很多碧海住民都吐槽海水净化严重，渣滓遍地的环境，未来这些现象将逐渐被干净、整洁和办理有序的公园所取代。

宝安区交通部分于2017年5月1日守旧2条西湾公园沐日观光线路和1条沐日微巴线路，并调剂B887线途经西湾公园。如许，从今年五一开端，就有四条公交线路直达西湾公园，出行游玩将加倍便捷。

图片来源于家在深圳@娟子探楼

项目目前在海湾中学的学区规模内，在宝安区排名第八，全市排名第57，属于中等程度的黉舍配套。

大空港和前海自贸区计划的两重辐射

景观资源和休闲娱乐——未来，西湾红树林公园将与新建的宝安滨海文化公园、深圳国际会展中央和海上故乡景致区等一系列现叵钅苛成线，构成宝安滨海休闲和景观资源绿化带，展现出宝安湾区新城的风采。

大空港计划利好——“两中央一馆”主体修建项目正在逐渐推动落地，国际会展中央于2016年9月动工，计划一期于2018年9月建成投用。国际集会中央、深圳科技馆也已实现选址。招商蛇口华侨城结合体310亿拿下全球最大展馆地块。估计未来这里将构成地区性地标。

前海计划利好——片区拥有唯一无二的“合作区+自贸试验区+保税港区”叠加情势，偏向是颠末过程3-5年的改革试验，成为中国从容商业试验区新标杆。

项目详情

项目位于宝安区西乡街道银田路与宝源路交汇处南侧，11号线碧海湾站A入口，由深圳市宣威田丰房地产开拓有限公司开拓（深圳的第一个项目），重要由底层商业、室庐和文化举动措施大楼构成的综合体项目。

接着看看项目总平面图，3栋室庐和1栋文化举动措施大楼围合而成，本次推出的是室庐部分，首层为局部架空入户花圃及沿街商铺，二层为架空花圃，共27层。靠近银田路的为文化举动措施大楼，共21层，未来将交由政府来办理。

项目占高空积16972.13㎡，总修建面积约90452㎡，计容积率修建面积约59400㎡（此中室庐面积约31400㎡、商业面积约5000㎡、文化举动措施面积约23000㎡），绿化率40%，容积率3.5；建有3栋室庐和1栋文化举动措施大楼，此中室庐约250套房源，泊车位810个，车位充足。

项目室庐产品有43平米的1房，88平的2房，89平的2+1房，175平米的4房这四种户型，毛坯交楼。

图片来源于家在深圳@娟子探楼

户型散布

项目由4栋修建构成，此中1栋文体楼将交由政府。 2栋为两梯两户，修建面积约175㎡板式布局通透小户型。

3、4栋为2梯6户，修建面积约43-89㎡户型。因为户型设计房间数目不多而且楼层不高，2梯6户的比例也在正当规模。

全体朝向东北向，自带5000㎡商业由开拓商自持招商。

自己将打造樱花圃林，另外架空层的设计使得项目在同类产品中具有较高的公共休闲空间。

具有较高的楼间距，>2019-05-17栋楼间距达38米，2-3栋楼间距可达78米

修建面积43㎡ 1房1厅1卫

位于3、4栋，大开间短进深，具有较好的通风采光机能。 卧室空间13.2㎡的卧室空间宽敞舒适。客厅阳台开间较小，仅有2.3米， 但与阳台和厨卫空间无承重墙阻隔，具有较高的从容改革空间。 厨卫需考虑此中一个不行自然通风采光。全体来说在同面积段中，如斯开间布局已是舒适度较高的产品。

修建面积约88㎡ 2房2厅1卫

朝向东北看花圃，安静舒适。 布局科学正当，4米客厅开间，2.2米宽大阳台，具有相当高的舒适度。室内承重墙较少，可考虑将厨房向生活阳台扩大以提高餐厅应用面积。改良玄关构成的面积浪费环境。

次卧开间偏。付此面积段做两房来说，空间稍显不敷。

修建面积约 89㎡ 2+1房2厅1卫

朝向东北，临路，南北双大阳台，具有不错的视野宽阔度。具有较大的面宽，客厅开间到达4.4米，但进深较弱。布局过于狭长，构成走道空间有些浪费。客厅一壁墙小于3米的进深，应用起来有些不便，小房间开间过，仅能考虑作为功效房应用，或扩入次卧改大房应用。 主卧的阳台也可扩入房间增长主卧的室内空间。

修建面积约 175㎡ 4房2厅3卫

位于2栋东北向，通透布局，5.1米客厅开间，宽敞舒适开门偏向自成玄关具有优越的私密掩护功效，

南北双阳台宽敞阔绰，北向阳台可做改革，增长餐厅面积或工人房功效。布局科学正当，重要起居空间南向。 双套间设计，舒适度优越，虽然临路但车流量不大，噪音影响相对不大。

总结

户型客厅开间较大，房间数目和空间比较一样平常。

89平产品适用率相对较弱，应具有一定的差价。

43平产品因为大面宽总价低的特色，应比较受迎接。

开拓商在深圳的首个项目，可能在开盘价钱上有一定的优惠。

全体户型设计定位并非刚需定位。

碧海君庭本次共推出3栋（2、3、4栋，共27层）高层室庐楼，备案均价约为6.5万/㎡。户型为43-175㎡的1至4房。

2栋：

共推出50套房源，备案均价为66043.4万/㎡，备案总价在1119万~1191万之间。全体为建面约175㎡四房3卫户型，两梯两户，板式布局南北通透。

01户型（175㎡）：备案均价为66368.4万/㎡，18层定价最高，单价为67848万/㎡，总价高达1191.07万。而19层的定价最低，单价为64398万/㎡，总价达1130.51万。备案总价在1130-1191万之间。

02户型（175㎡）：备案均价为65718.4万/㎡，18层定价最高，单价为67198万/㎡，总价高达1179.7万。而19层的定价最低，单价为63748万/㎡，总价达1119.1万。备案总价在1119.1-1179.7万之间。

总结对比，因01户型相对更接近中央园林，景观略好，定价上同楼层的02户型要比01户型总价优惠约11.4万。而每个户型18层的定价最高，而19层的定价相反最低，18、19层的总价差约在60.6万阁下，而19层以上高楼层定价反而要低于18层如下定价。老牛猜测在户型布局上18层如下房源会和19层以上有部分的调剂，但两者60万的总价差按项目6.5万的备案均价来说，相差约10个平方，单从价钱来说，相较来说02户型的19层相对约比会更高。

3栋：（想了解碧海君庭全体的备案表，目前仅对9块9会员凋谢，扫文章下面二维码加入。）

共推出150套房源（双拼按一套，实为100套），备案均价为64376.7万/㎡，为建面约88㎡-130㎡的面积段，两梯六户（双拼按一套，实为两梯四户）。

01+02户型（约132㎡）：备案均价为64488.9万/㎡，备案总价在833-857万之间。此中26层定价最高，单价为65026.5万/㎡，总价约高达857.3万。而6层的定价最低，单价为63416.5万/㎡，总价达833.2万。

06+08户型（约131㎡）：备案均价为64398.4万/㎡，备案总价在829-852万之间。此中26层定价最高，单价为64921万/㎡，总价约高达852万。而6层的定价最低，单价为63361万/㎡，总价达829万。

03户型和05户型（约88㎡）：目前仅对9块9会员凋谢。

4栋：（想了解碧海君庭全体的备案表，目前仅对9块9会员凋谢，扫文章下面二维码加入。）

共推出152套房源（双拼按一套，实为102套），备案均价为65046.95万/㎡，为建面约88㎡-210㎡的面积段，两梯六户（双拼按一套，实为两梯四户）。

注：该项目已获批预售许可，以上备案价钱均来源于网络，仅供参考，最终备案价钱以规土委公示为主。