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新彩苑

参考均价:62000元/m²

新区小道与宁远路交会处

免费咨询:400-800-6188转5210

楼评

开拓商

项偏向主导开拓商是中国宝安集团股份有限公司,简称宝安集团。该集团树立于1983年,曾是深圳综合气力十强企业,业务触及旅店、旅游、生物医疗、新资料、新能源及房地产开拓等领域。

虽然“房地产开拓业务”被加入宝安集团的“重要经营业务”的名单傍边,但实际上,其地产之路走的并不顺畅,退出房地产的传言时不时传出。

 

据相干媒体披露,去年宝安集团的地产业务支出是其主营业务中最低的一项,在总营收中占比仅为8.35%。

在深圳,宝安集团除新彩苑之外,2016年13.2亿收买华信达房地产55%的股权,获得龙岗区横岗街道茂盛片区都邑更新项偏向开拓与打造权。

除此之外,目前没见有其它实质举动。已有的项目均为08年及曩昔所开拓,包含龙华的世纪春城、宝安的碧海名园等。

计划配套

地块区位及交通环境

新彩苑位于龙华区民治街道白石龙片区,新区小道的西侧,距离地铁4号线白石龙站约500米阁下(百度地图测量,仅供参考)。

新区小道正在打造有地铁6号线,以高架的情势颠末新彩苑的西侧,然后在中航阳光新苑后高架段完全入地。但在白石龙片区不设站点,最近的站点是深圳北站或梅林关站。

 

项目详细是在深圳北站商务区的南面,梅林关口的北面,扼守福田与龙华中央区之间。

白石龙片区因为近关口及市区,全体区位优势特出,曾是深圳特区一体化的树模区,接受福田区等市中央区置业外溢的第一承接地,地区价值取得了长足的睁开。

按照功效定位,这里还将以深圳北站为中央构成市级综合客运交通关键,以交通、商业效劳与栖身生活配套为重要功效的都邑副中央。

 

目前白石龙片区新地开拓已接近尾声,原属于地区内少量的工业厂房也全面转为商住房。这使得白石龙片区是较为纯粹的,以栖身功效为主导的住区。

包含新彩苑的前身,等于白石龙工业区旧改项目。项目最先于2012年加入深圳都邑更新单位计划第五批计划,2014年10月开端物业拆迁,将近4年的打造期,直至近期才准备入市出售。

 

白石龙片区不大,后续也没有太大的改革空间了,地区内的厂房基本绝迹,而民房社区全体举措措施相对完善,在以后睁开租赁市场的大环境下,临时还未有对付民房拆建的计划。

因此,待新彩苑入市后,片区内将对峙稳固,栖身属性较为浓厚。而且,栖身房源的定位层次跨度大:有大比例的民房,也有民兴苑、龙泽苑之类的包管房,另有万科金域华府、龙光玖龙玺等高级社区。

 

 周边配套

①学区配套


计划的小学学区是:书香小学。学区规模重要囊括了白石龙片区和民乐的适龄儿童,生源可以或许。

 

计划的初中学区是同享学区,为深圳市外国语黉舍龙华校区和玉龙黉舍同享学区。

什么是同享学区?

同享学区轨制是龙华区今年以来初次在区内履行的积分入学轨制,所谓的同享学区是指住房在大学区内,家长可以或许或许不受地段限制申请大学区内的任一一所或很多所黉舍。

不过申请黉舍会按照梯级志愿来,按志愿的次序和积分从高到低一次录取,都未能录取的就纳入全区兼顾调剂。

 

深外龙华校区前段光阴沸沸扬扬,也引起了较大的争议。跟昔时深高龙华校区引发的事件类似,大家都看获得它的名校头衔投云区物业那痹谏值效应,学区落定前后,片区物业有一波较大的拉升。

深外龙华校区应是龙华区属投资打造,深外接收办学,目前节制的信息来看,跟深实在坂田的办学情势类似。计划有60班的九年一贯制公办黉舍和54班的国际部。此中公办部小学24班,初中36班,可供给近3000个中小学学位。

近几年“名校学区”概念频出,以南山名校集团为代表,最终是否都有主导感化?那可未必。优质资源不因此量定夺,因此比例来划分,有可能一些所谓的名校集团,炒作一波后,等几届过后,就疲态了。

当然,龙华区的学位供需矛盾凸显,优质学位加倍稀缺,深外头衔的学区反馈到物业增值上,目前还是能表值媒。

 

②医疗健康

因为地处关口区位,新彩苑的大多配套是在市区的辐射规模内,包含市儿童病院,市二国民病院等。在北面的红山及民治小道一带,计划有新华病院和市第二儿童病院。

 

新华病院
位于新区小道东侧

概况:计划打造病床2500张,拟打构成为集医疗、科研、教学、预防保健功效于一体的市属三级甲等综合性病院。

估计建成光阴:2020年末前


深圳市第二儿童病院
在民康路与民治小道的东北交汇处

概况:总占高空积4万㎡,总建面28.22万㎡,计划1500张床位,为三甲病院。

估计建成光阴:估计2021年竣工

 

③商业配套

白石龙片区是比较纯粹的栖身片区,不过近几年社区商业睁开迅猛,除万科金域华府的双层底商、以特色餐饮为主的上河坊外,还出现了星河coco city这类比较大型的会合商业,组合业态丰富,零售档次相对提高。

龙光玖龙玺的底商也将持续停业,加之新彩苑自己有2万多㎡的商业物业,社区商业配套足矣。

 

另外,项目近4号线白石龙站,4号线目前串联起了福田中新区和龙华新中央、老城区,几乎每个站点都有大型商业节点。包含少年宫站的中央书城、会展中央站的皇庭广场、精彩intown、红山站的九方购物中央,和未来的招商&华侨城结合体的红山6979等。可谓应有尽有。

 

④休闲配套

在新彩苑的正南边位,正在打造着白石龙音乐公园,占高空积约11.5万㎡,是一座以音乐元素为主题的大型公园,将是片区内重要的公共休闲空间。去年年末基本雏形已显现,凋谢光阴不详。

两者相距距离约300米,不过必要穿过新区小道和厦深铁路桥底地道,略微麻烦。

 

 

项目解析

项目计划

1、项目占高空积约2万㎡,总建面约13.17万㎡,计容建面约9.6万㎡,此中:

办公建面约4.3万㎡,室庐建面约3万㎡,幼儿园2400㎡(3层楼),商业约2.3万㎡。
不管占地还是建面,新彩苑都称得上是片区内规模相对比较小的商品房社区。

 

2、新彩苑计划有4栋楼,此中:

1栋、3栋A/B座(即2号楼A/B座)是商业办公楼(4.5米层高和5.1米层高)。据说1栋是由开拓商自持不对外发售,3栋可能会改成“类室庐”产品出售;


2栋是幼儿园,计划为9个班级。

 

3、估计可售室庐房源约有295套,户型面积段为建面约83-122㎡,包含:

约83㎡3房2厅1卫;
约89㎡3房2厅2卫;
约122㎡的4房2厅2卫。

详细户型有待正式颁布,后续再做弥补。

新彩苑的户型区间段跟片区内新入市的龙光玖龙玺(2015年入市,2018年3月尾盘出售)差不多,玖龙玺为建面83-135㎡。

 

4、机动车泊车位共443个。对付室庐房源来说,是够用的,但结合商业办公考虑,还需看后期物业的支配分派。

5、室庐1层设置有沿街商业,而重要的商业空间计划在3栋的1-7层。也便是说3栋A/B座1-7层为商业,7-21层为办公。

 

6、包管房建面约1700㎡,估计仅有25套,仅供参考。

位于4栋B座的“一条腿”上。属于龙华区属包管房,详细申请条件和用途咨询【深圳公租房网】。

 

7、在1栋的写字楼下,计划有社区健康效劳中央、社区办理用康社区相干配套。

8、类似的小型渣滓转运站、再生资源收受接收站也设置在1栋写字楼下,详细位于首层东南角,对室庐的影响降到最低。布局比较正当。

 

9、同样在1栋的写字楼首层计划有公交首末站。

 

不利因素

1、虽然新彩苑将渣滓转运站和公交首末站等相干配套设置在1栋的写字楼首层,而且地块之间是相对切割分离的状况。

但毕竟该项目标规模有限,车次频密的话,对社区局部、空间环境有一定的负面感化。

今年1月所摄实景图:

 

2、新彩苑大体地位优越,但局部小环境比较一样平常,分外是北向的城中村缺乏有序地地块计划及办理,略显杂乱。

 

3、宜居属性一样平常,社区物业业态过于丰富,栖身体验并一定好。

4、容积率4.07,修建与修建之间相对紧凑,部分楼层单位与项目自己及周边物业存在对视较为严重的成就。

价钱阐发

项目于6月6日获得预售许可,目前已在规土委官网公示其备案信息,共备案799套房源,此中室庐295套,商业258套,办公产品246套。建面34.23-3636.59㎡的户型产品,均位于1栋,备案均价为6.4万/㎡,单价3.9-12.6万/㎡,总价  197.7万起,最高至14128万,套均总价448万。

 

在备案价进去后咨询该项偏向出售职员,据称本次备案的室庐房源估计下周三(6.20)开盘。

 

 

 

 

室庐:共备案295套室庐产品,为建面81.78-122.52㎡的户型产品,分离1栋1号楼A座3-28层,共102套;1栋1号楼B座3-30层,共193套,备案均价为6.4万/㎡,单价5.93-7.1万/㎡,总价495万起,最高至870万。

 

 

商业:共备案258套商业产品,为建面34.23-3636.59㎡的户型产品,散布在1栋1、2号楼裙楼和1栋2号楼A、B座,备案均价为6.6万/㎡,单价3.88-12.61万/㎡,总价205万起,最高至14128万。

 

 

办公:共备案246套办公产品,为建面34.23-59.09㎡的户型产品,散布在1栋2号楼B座,7-19层,备案均价为5.9万/㎡,单价4.8-6.5万/㎡,总价198万起,最高至335万。

 

 

 

 

备案价详情:

 

本次备案的室庐产品部分:共备案295套室庐产品,户型为建面81.78-122.52㎡的户型产品,分离1栋1号楼A座3-28层,共102套;1栋1号楼B座3-30层,共193套,备案均价为6.4万/㎡,单价5.93-7.1万/㎡,总价495万起,最高至870万。

各户型总价从低到高排列如下:

 

 

 

本次备案的商业产品部分:共备案258套商业产品,户型为建面34.23-3636.59㎡的户型产品,散布在1栋1、2号楼裙楼和1栋2号楼A、B座,备案均价为6.6万/㎡,单价3.88-12.61万/㎡,总价205万起,最高至14128万。

各户型总价从低到高排列如下:

 

本次备案的办公产品部分:共备案246套办公产品,户型为建面34.23-59.09㎡的户型产品,散布在1栋2号楼B座,7-19层,备案均价为5.9万/㎡,单价4.8-6.5万/㎡,总价198万起,最高至335万。

各户型总价从低到高排列如下:

 

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